Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi gereğince; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasına göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Aynı kanun maddesinin 3. Fıkrası gereğince de 5 yılını dolduran kiracılara emsal kira bedeli üzerinden kiracının aleyhine olmayacak şekilde kira bedeli düzenlemesi yapılabilmektedir.
8 Haziran 2022 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmesiyle mevcut TÜFE uygulaması yüksek enflasyonlu ekonomi nedeniyle hane halkının yüksek enflasyondan etkilenmesini azaltmak amacıyla konut kiralarında geçerli olmak üzere max. %25 lik bir oran sınırlaması getirilmiştir.
İş bu uygulamayla birlikte mevcut kiralar en fazla %25 oranında artırılabilecekti.
1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %25 lik sınırlama kaldırılmış ve mevcut TBK 344. Maddesi gereğince on iki aylık TÜFE uygulamasına geri dönülmüştür.
İş bu uygulamaları bir örnekle anlatalım;
a)Kiracı A; konut kiralayan B ile 10 Haziran 2023 tarihinde 15.000,00 TL kira ödeme koşuluyla konut kiralama sözleşmesi imzalamıştır.
Mevcut sözleşme 10 Haziran 2024 tarihinde sona ermiş ve taraflar 1 yıl daha konut kiralama sözleşmesi imzalamışlardır.
Kiracı A; konut kiralayan B’ye yeni kira döneminde ne kadar kira ödeyecektir?
Kiracı A; 8 Haziran 2022 döneminde yürürlüğe giren geçici madde gereğince mevcut kirasını yasal olarak %25 oranında artırıp; yeni kira bedelini kiralayan B’ye sınırlı zam oranıyla belirlenmiş zam tutarında ödeyecektir.
Mevcut Kira:15.000,00 TL
Zam Oranı: %25
Yeni Zamlı Kira Bedeli: 15.000,00 x (25/100)
Zam Yapılacak Tutar: 3.750,00 TL
Yeni Kira Bedeli: 15.000,00 +3.750,00 =18.750,00 TL
b) Mevcut kira sözleşmesi 10 Haziran 2023 değil de 10 Temmuz 2023 tarihinde imzalansaydı yeni zamlı kira nasıl olacaktı?
8 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe konan TBK geçici maddesi 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle sona erdiği için mevcut TBK 344. Maddesi uyarınca mevcut TÜFE ‘nin on iki aylık ortalaması esas alınarak yeni kira bedeli belirlenecektir.
Mevcut Kira: 15.000,00 TL
Zam Oranı: %65,07 (Kaynak: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Haziran-2024-53616)
Yeni Zamlı Kira Bedeli: 15.000 x (65,07/100)
Zam Yapılacak Tutar: 9.760,50 TL
Yeni Kira Bedeli: 15.000,00 + 9.760,50 = 24.760,50 TL
%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki kira zammı değişim oranı:
0,6507 / 0,25 = 2,6028 = %260,28= %260
%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki kira zam tutar oranı:
9.760,50 / 3.750,00 = 2,6028 = %260,28= %260
%25 kira zam oranı sınırlamasıyla mevcut kanun maddesi arasındaki yeni zamlı kira bedeli değişim oranı:
24.760,50 / 18.750,00 =1,3206 = 132,06 = %32
SONUÇ
TBK 344. Maddesi uyarınca konut kira artışlarında TÜFE ‘nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktaydı.
8 Haziran 2022 tarihli geçici TBK maddesiyle konut kira artışlarında %25 lik bir sınırlama getirilmiş ve iş bu geçici madde 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
Yukarıdaki örneği baz aldığımızda %25 lik kira zam sınırlamasıyla mevcut TÜFE 12 aylık ortalaması karşılaştırması yaptığımızda ; kira zam oranı ve kira zam tutarı oranı karşılaştırmasında değişimin yaklaşık %260 olduğunu ; zamlı kira tutarı değişim oranının da yaklaşık %32 olduğunu gözlemlemekteyiz.
Ekonomik açıdan değerlendirildiğinde mevcut sınırlamaların TÜFE’nin baz etkisi sebebiyle TÜFE oranlarına geç yansıması ve de mevcut sınırlamanın ev sahibi kiracı ilişkileri açısından bakıldığında hukuki açıdan problemler yaratması sebebiyle çokta etkin olduğunu görmemekteyiz.
Aksine bir de yasal olmayan kayıt dışı kira zamları söz konusu olma riski arttığı için sınırlandırılmış kira zam oranlarının hem ekonomiye hem de hane halkına yararı olmamıştır.
Mevcut kanun düzenlemesinin tekrardan yürürlüğe girmesiyle hem konut kiralarındaki zam oranı hakkaniyetli bir düzene geri dönmüş hem de kiralanacak ev arzı ve kiracıların talebi açısından değerlendirildiğinde de daha dengeli bir duruma dönmüş bulunmaktadır.
Örneklemsel açıdan bakıldığında ise; her ne kadar kira zam oranı sınırlamasının mevcut TÜFE on iki aylık oranına göre oluşan zam oranına göre nominal açıdan bakıldığında getirilen sınırlama olumluymuş gibi gözükse de reel ekonomi şartlarında kayıt dışılık ve hukuki problemlere sebebiyet verme riski dolayısıyla mevcut yasal düzenlemenin hem ekonomik açıdan hem de hukuksal açıdan daha yararlı olduğu sonucu çıkmaktadır.
Ayrıca TÜFE nin baz etkisi sebebiyle mevcut kira artışlarının TÜFE ye geç yansımasından dolayı kayıt dışı belirlenen oransal artışların belli oranda önüne geçileceği için daha sağlıklı bir TÜFE , daha sağlıklı bir arz-talep ilişkisi ve dolayısıyla konut kiraları açısından enflasyon dikkate alındığında daha sağlıklı bir dezenflasyon politikası izlenebilecektir.
KAYNAKÇA
MÜCTEBA ONURHAN ÖZMUMCU
EKONOMİST
